Beskatning af lejeindtægter: Sådan undgår du dyre fejl som privat udlejer

Hvis du udlejer en bolig – helt eller delvist – er du skattepligtig af dine lejeindtægter. Men hvordan beskattes du konkret, hvilke fradrag kan du tage, og hvad skal du være opmærksom på for ikke at komme i karambolage med Skattestyrelsen?

Dette indlæg gennemgår de vigtigste regler og faldgruber, så du som privat udlejer kan træffe informerede beslutninger og undgå unødvendige efterregninger.

1. Lejeindtægter er som udgangspunkt skattepligtige

Uanset om du udlejer et værelse, en lejlighed, et sommerhus eller hele din helårsbolig, er dine indtægter skattepligtige. Det gælder også, selvom udlejningen kun sker midlertidigt – f.eks. under ferie, studieophold eller korttidsudlejning via Airbnb.

Dog findes der forskellige beskatningsmetoder, afhængigt af om:

• Du udlejer din egen helårsbolig
• Du udlejer et sommerhus
• Du udlejer en separat udlejningsejendom
• Udlejningen sker privat eller via et selskab

2. Udlejning af helårsbolig (f.eks. værelse eller lejlighed i egen bolig)

Hvis du udlejer en del af din bolig, og du selv bor i resten, kan du anvende den såkaldte bundfradragsmetode.

2025-regler – bundfradragsmetoden:

• Du får et skattefrit bundfradrag svarende til 1,33 % af ejendomsværdien (dog min. 24.000 kr.)
• Beløb over bundfradraget beskattes som personlig indkomst (uden AM-bidrag)
• Du har ikke fradrag for udgifter

Fordel:
Metoden er simpel og kræver ikke regnskabsmæssig opdeling.

Ulempe:
Har du høje udgifter (f.eks. vedligeholdelse, lån eller renovering), kan det være skattemæssigt mindre fordelagtigt.

3. Udlejning af hele ejendommen eller separat bolig

Hvis du udlejer en hel bolig, du ikke selv bor i – f.eks. en forældrekøbslejlighed eller investeringsejendom – beskattes du efter nettoprincippet:

Nettometoden – hovedreglen:

• Du beskattes af overskuddet (indtægter minus dokumenterede udgifter)
• Du kan fratrække:
  • Ejendomsskatter
  • Renter
  • Vedligeholdelse
  • Administration
  • Afskrivninger (for visse typer udlejning)
• Overskuddet beskattes som personlig indkomst (uden AM-bidrag)
• Hvis ejendommen er erhvervsmæssigt anvendt, kan virksomhedsordningen bruges

Vigtigt:
Hvis du vælger denne metode, skal du kunne dokumentere alle udgifter – og føre løbende regnskab.

4. Typiske fejl, der koster penge

Her er nogle af de hyppigste fejl, vi hos Legitax ser hos nye (og erfarne) udlejere:

• Manglende indberetning af lejeindtægter til Skattestyrelsen
• Forkert anvendt metode (f.eks. bundfradrag, hvor nettometoden burde anvendes)
• Manglende dokumentation for udgifter – især ved kontant betaling
• Forveksling af privat og erhvervsmæssig udlejning
• Fejl i fordeling mellem privat andel og lejeareal

I nogle tilfælde udløser disse fejl ikke blot efterbetaling af skat, men også bøder og renter.

---

5. Udlejning via platforme (Airbnb, m.fl.)

Ved korttidsudlejning (under 70 dage pr. år) af helårsbolig via digitale platforme gælder der særlige regler:

• Airbnb m.fl. indberetter automatisk din indtjening til SKAT
• Du har fortsat selv ansvaret for at vælge beskatningsmetode
• Der findes et standardfradrag ved platformudlejning, men kravene ændres løbende

Vi anbefaler altid, at du rådfører dig med en skatterådgiver, hvis du anvender korttidsudlejning.

---

6. Hvad med salg af udlejningsejendom?

Sælger du en bolig, du har udlejet, kan det udløse ejendomsavancebeskatning. Du kan som udgangspunkt kun sælge skattefrit, hvis:

• Du selv har beboet ejendommen i en sammenhængende periode
• Ejendommen ikke er erhvervsmæssigt anvendt
• Grunden er under 1.400 m² (uden udstykningsmuligheder)

Mange private udlejere bliver overraskede over skattekravet ved salg – især ved forældrekøb og investeringsejendomme.

---

Legitax hjælper dig med at navigere sikkert

Uanset om du er ny udlejer eller har flere ejendomme, er det afgørende, at du vælger den rigtige skattemæssige tilgang. Et forkert valg kan koste tusindvis af kroner – et korrekt valg kan spare dig det samme.

Hos Legitax rådgiver vi dagligt private udlejere om:

• Valg af beskatningsmetode
• Optimale fradrag
• Korrekt regnskabsstruktur
• Skatteoptimering ved salg eller overdragelse

Book en gratis og uforpligtende vurdering – vi hjælper dig med at gøre skatten enkel og korrekt.

Book her